Телефон: 8 495 790 39 37 - Email: info@presto77.ru

Заключение сделок с недвижимостью и его риски

 

Оценка рисков при сделках с недвижимостью является основой работы юриста при оказании правовой помощи. Сделки с недвижимостью несут в себе риск для обеих сторон, но наиболее уязвимы оказываются покупатели. Вот далеко не полный список рисков, связанных с покупкой недвижимого имущества или земельного участка.

Признание договора незаключенным

 

Один из самых неблагоприятных сценариев для покупателя недвижимости. Не говоря уже о том, что для уменьшения налога на сделку, цена в договоре купли-продажи недвижимости может быть значительно занижена, то есть покупатель не сможет доказать, что он заплатил иную сумму, так еще и указанную в договоре сумму истребовать будет проблематично.

Причины, по которым сделки с недвижимостью признаются недействительными может самые разнообразные. Например, в договоре купли-продажи неверно указаны регистрационные данные недвижимости – этажность, адрес, площадь или другие показатели. Поэтому перед подписанием договора мы настоятельно рекомендуем заказать выписку из ЕГРН и сверить данные об объекте.

Признание сделки по недвижимости недействительной

 

Чтобы сделка с недвижимостью не была признанной судом недействительной, необходима тщательная проверка как продавца, так и его представителей. Нередки случаи, когда недвижимость продается по поддельным документам. Кроме того, если недвижимость принадлежит физическому лицу, необходимо убедиться что имеется разрешение супруга (супруги) или что есть в наличие справка о приобретении недвижимости вне брака.

В случае заключения сделки с юридическим лицом необходимо проверить учредительные документы, для этого заказывается выписка из ЕГРЮЛ. Кроме того нужно проверить стоит ли недвижимость на балансе предприятия и какова его балансовая стоимость. Все эти документы должен предоставить продавец. В случае отказа от сделки лучше отказаться. Кроме документов на недвижимость у юридического лица необходимо также изучение его уставных документов на предмет наличия ограничений на проведение сделок с недвижимостью. Так в уставе могут быть отражены условия, при которых провести сделку невозможно (например, согласие учредителей или какой-то их части).

Истребование приобретенного имущества

 

Еще одним риском при покупке недвижимости может стать ее истребование законным владельцем. Такая ситуация может возникнуть если недвижимость ранее была продана по поддельным документам, и впоследствии неоднократно перепродана. При обращении владельца в суд такая недвижимость будет ему возвращена. Чтобы избежать такой ситуации необходимо тщательно проверять недвижимый объект. В данном случае лучше всего это сделать, заказав ЕГРН выписку о переходе прав собственности, в ней будет отражена вся информация по переходу недвижимости от одного владельца к другому.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества

 

В случае если порядок совершения сделки с недвижимостью нарушен, и продавец не передал ее по акту или согласно пункту договора, может наступить риск перехода прав третьему лицу. Например, в качестве уплаты за кредит или при инициации банкротства.

Недвижимость с обременение правом третьих лиц

 

Обременение подразумевает под собой заключение договора залога или аренды. Так если присутствует договор аренды, то новый владелец не может на свое усмотрение использовать имущество до окончания срока аренды. Кроме того имущество может находиться под арестом по требованию третьего лица, имеющего к продавцу материальные претензии. Поэтому проверка имущества на обременение является обязательной процедурой при заключении сделки. Компания Престо 77 окажет содействие в получении выписок и справок из государственных органов для полноценной проверки имущества перед заключением сделки.

Особенности сделки купли-продажи земли

 

Покупка земли в собственность так же требует знания законодательства. Например, перед оформлением сделки необходимо уточнить:

  • Если целевое назначение земли – сельскохозяйственное, поставил ли продавец в известность органы местного самоуправления о намерении продать участок.
  • Не находится ли земля в санитарной зоне – в этом случае существует масса ограничений по ее использованию.
  • Каково целевое назначение продаваемого участка, и какие существуют ограничения на его использования. Чаще всего целевое назначение поменять очень трудно.

Еще одной особенностью сделок с земельными участками является то, что сделка может быть отменена или аннулирована в течение трех лет.

 

Сопровождение сделок дарения недвижимости

 

Дарение недвижимости также имеет свои особенности и ограничения. Дарственная на недвижимость может быть признана недействительной, если:

  • Договор заключался между хозяйствующими субъектами.
  • От имени несовершеннолетнего владельца имущества.
  • Если дарственная оформлена на чиновника, который не является близким родственником дарителю.
  • Имущество подарено социальным и благотворительным организациям, медицинским и прочим социальным учреждениям.

Кроме того, договор дарения, также как и другие сделки с имуществом облагаются налогом в размере 13% от стоимости имущества, от налога освобождаются только близкие родственники дарителя. Допускается отказ или отмена дарения в предусмотренных законом случаях.

Оформление сделки коммерческой недвижимости

 

Есть особенности приобретения недвижимости для юридических лиц с разным хозяйственным статусом, рассмотрим некоторые из них.

Оформление для ЗАО или ОАО

 

Для принятия решения о приобретении недвижимости или земельного участка, стоимость которых находится в пределах 25%-50% от балансовой стоимости актива предприятия, необходимо чтобы решение было одобрено советом директоров или акционерами. За большинство голосов при вынесении решения на собрание акционеров по умолчанию считается две трети.

 

Особенности оформления для ООО

 

Если иное не предусмотрено уставом, то приобретение недвижимости, чья стоимость превышает 25% от имущества общества, совершается по решению общего собрания большинством голосов. Однако в уставе компании может быть предусмотрен пункт, согласно которому сделки могут совершаться без одобрения совета директоров.

 

Услуги по сделкам с недвижимостью

 

Компания Престо 77 оказывает весь спектр юридических услуг по оформлению любых сделок с недвижимостью:

  • Оформляем договора купли-продажи жилой недвижимости (домов, квартир).
  • Подготовим договор купли-продажи коммерческой недвижимости (зданий, сооружений, незаконченных объектов строительства, гаражей, чердаков, подвалов и пр. нежилых помещений).
  • Подготовка документов по оформлению аренды или купли-продажи земельного участка в Москве и области.
  • Анализ и правовое сопровождение договоров аренды коммерческих и нежилых помещений.
  • Оперативная помощь в регистрации договора аренды.
  • Изменение целевого назначения участка земли.
  • Анализ и правовое сопровождения договоров дарения.
  • Помощь в снятии обременения с недвижимого имущества.
  • Полная регистрация нежилых помещений.
  • Узаконивание самостроя и перепланировки.
  • Ввод в эксплуатацию коммерческой недвижимости.
  • Помощь в постановке на кадастровый учет.
  • Полное сопровождение любых сделок с недвижимостью.
  • Проверка чистоты сделки.
  • Проверка недвижимого имущества на обременение.

 

Пакет документов для продавца - юридического лица

 

  • Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности;
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (справка-характеристика БТИ) на отчуждаемый объект недвижимости;
  • справка о балансовой стоимости объекта недвижимости;
  • документ, подтверждающий правовой режим участка земли, на котором размещён объект недвижимости;
  • справка об отсутствии налогового залога - извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества;
  • справка об отсутствии запретов на отчуждение - извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества;
  • устав юридического лица;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  • справка ЕГРП;
  • решение высшего органа управления юридического лица о продаже объекта недвижимости;
  • документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица;
  • паспорт и идентификационный код должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица.

Пакет документов для покупателя - юридического лица

 

  • Устав юридического лица;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
  • справка ЕГРП;
  • справка об отсутствии налогового залога - извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества;
  • решение высшего органа управления юридического лица о приобретении объекта недвижимости;
  • документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица;
  • паспорт и идентификационный код должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица.

Так же мы оказываем помощь в получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Именно с помощью данного документа вы можете проверить недвижимость на обременение и право собственности, а также получить иную актуальную информацию об интересующем вас объекте.

О компании

Юридический адрес: 

115230, г.Москва

Хлебозаводский проезд д. 7 стр. 9 ,

этаж 8, помещение ХV, комната 10Я.

Соглашение об обработке

персональных данных.

Контакты

Наш офис открыт для Вас с понедельника по пятницу.

 c 10-00 до 18-00

м.Нагатинская

Хлебозаводский проезд д. 7 стр. 9, офис 812

м.Каширская,

Каширское шоссе 24 стр. 7
8 495 790 39 37
 Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Заказать звонок

Обратная связь

Спасибо, мы свяжемся с Вами в ближайшее время

Для партнеров

Мы всегда открыты для сотрудничества.Хотите работать с нами?

 

 Отличные предложения для юридических и бухгалтерских компаний

Заказать звонок

Обратная связь

Спасибо, мы свяжемся с Вами в ближайшее время